逻辑要变！房企布局，必须读懂城市群
2017房地产开发投资吸引力
TOP50
数据来源：中国指数研究院测算
研究结果显示，2017年，上海、北京、深圳投资吸引力仍保持全国前三位，经济基本面较好的二线及受核心城市辐射的三四线城市排名靠前。从城市层级来看，1线城市排名领先，上海、北京、深圳投资吸引力仍保持全国前三位，广州排名第5；1.5线城市中天津首次排名进入前4，杭州、南京、成都、武汉、重庆等核心城市经济基础强、人口流入多、市场需求旺盛，排名均位列前10；2线城市中，郑州、厦门、合肥领衔排名，分列12、13、16位，哈尔滨、大连等东北城市则继续延续上年的态势，排名靠后；2.5线城市中，东莞、佛山保持全国前20名，中山排名提升明显，至23名；三四线城市中，珠海、汕头、镇江、保定等城市具备承接核心城市产业、人口及置业需求外溢的区位优势，排名靠前。
从区域分布来看，东部沿海及长三角、珠三角、京津冀城市群城市投资吸引力保持领先优势。长三角的经济水平领先，城市的现有产业基础、创新实力、对优秀人才的吸引力均较强，整体投资吸引力仍保持领先地位，其中上海、杭州、南京名列前十；珠三角依托毗邻港澳的沿海区位优势，开放水平不断提升，深圳、广州保持全国领先水平，周边的东莞、佛山等在核心城市带动下，开发投资潜力居前；京津冀的北京、天津分别位列第2、4位，廊坊、保定在京津冀一体化和雄安新区的规划利好推动下，城市房地产开发投资吸引力也显著上升。
三大国家战略
拉开中国城市群发展大幕
五大超级城市群格局形成
“十三五”规划中指出，我国未来将加快城市群建设发展，打造京津冀、长三角、珠三角世界级城市群，并将在全国范围内共打造19个城市群。可以预见，在国家规划层面，城市群的发展也将进入加速期。
近两年政府工作报告中均明确指出要“着眼开拓发展空间，促进区域协调发展和新型城镇化”。“重点推进“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展三大战略”。“以区域发展总体战略为基础，以“三大战略”为引领，形成沿海沿江沿线经济带为主的纵向横向经济轴带，培育一批辐射带动力强的城市群和增长极。”
我们顺着三大战略规划的指引与城市发展的轨迹来看，未来中国核心城市群的空间格局也逐渐清晰起来。三大战略的叠加区域也将是未来发展最具潜力的区域。京津冀本身就是三大战略之一，发展潜力最为突出，长三角、长江中游以及成渝城市群分布在长江经济带沿线，是东中西部产业转移的最主要横向通道，而长三角以及珠三角地区都是21世纪海上丝绸之路的核心区，承担着海上对外开放以及创新升级的使命。
以上这五大城市群无疑将成为未来中国最具发展潜力的地区，抓住这五大城市群的发展机会才能把握住中国城市发展的未来。
图：“三大战略”叠加区域指向中国5大超级城市群
表：五大城市群经济与人口规模[1]
资料来源：中国指数研究院整理
占国土面积11%的五大城市群经济总量占全国55%，是中国经济最活跃，潜力最突出的地区。2016年，长三角、京津冀与珠三角三大传统城市群GDP规模分别为14.7、7.5和6.8万亿，人均GDP分别为9.7、6.8和11.6万元，无论是经济总量还是人均效益，三大传统城市群都处于领先水平，也仍将是未来中国经济发展的领头羊，其中京津冀城市群规划规格高、政策执行力度大都表明京津冀将呈现追赶之势，与长、珠三角城市群的差距将缩小。长江中游和成渝城市群GDP规模分别为7.1和4.8万亿，长江中游城市群常住人口达1.2亿，成渝城市群也接近1亿人，虽然人均效益仍与发达城市群相差较远，但其依然是国内产业转移的主要承接地，也是带动整个中西部崛起的核心，未来增长空间较大。
图：五大城市群经济规模梯度
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
珠三角城市发展最为均衡，长三角、长江中游城市群内部差距较小，京津冀城市间梯度差异较大，成渝仍处于中心城市独大阶段。从城市群GDP经验数据来看，第一大城市GDP/第K大城市GDP=K是普遍的发展规律，珠三角城市基本符合这一规律，城市群内部城市梯度均衡；长三角与长江中游作为跨区域城市群，内部形成多个都市圈，多中心的结构使资源相对分散，其中，长三角城市群内多个中心城市实力均突出，城市群内竞争激烈；而京津冀这一规律在第5大城市沧州开始被打破，达到7，城市间的巨大差距也意味着后发城市具备较大增长空间；成渝城市群在第3大城市绵阳这一比例已接近10，表明成渝仍以重庆和成都两大核心城市为主，城市群框架尚未形成。
图：2010-2015年五大城市群常住人口增量及增幅
（单位：万人）
从人口增量来看，京津冀城市群受益于北京、天津两大城市人口的快速增长，五年常住人口增加近700万，人口凝聚力居首；珠三角城市虽然面临制造业向内陆转移的压力，但2015年人口规模相对2010年仍增长4.6%，人口吸引力突出。
图：2010-2015年各城市群内人口增长主要城市占比
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
京津冀、珠三角、成渝都是双核驱动的城市群，城市群内两大核心城市人口增量占比均超过整个城市群的六成。
京津冀已经逐渐脱离了北京一城独大的局面。从统计数据看，2010-2015年天津人口增量已经超过北京，成为城市群内人口增长最多的城市，一方面源于北京开始进入外溢效应主导的阶段，叠加政府对人口增长严格管控下，北京人口增长放缓，而天津尚处城市扩张期，核心地位不断强化，人口仍在不断流入。深圳和广州仍是珠三角人口流入最多的两个城市。成渝城市群的人口增量也几乎被重庆和成都瓜分，两市人口增量几乎占到整个城市群的八成，表明无论是沿海地区的人口回流，还是对周边人口的吸引，重庆和成都无疑成为西南区域首选，这也是城市群发展不可避免的强核阶段。
长三角和长江中游城市群属于跨区域城市群，多核心发展是其重要的特征。
长三角是我国发展最成熟的城市群，除上海外，杭州、南京等也发展成为区域核心，各个城市人口增量占比相对均衡，值得一提的是，合肥的人口增量占比位列城市群内第二，对人口的吸引力开始明显提升。长江中游城市群跨越湖北、湖南、江西三省，省会城市武汉、长沙、南昌中心城市的地位十分突出，人口增长在城市群内排位前三，但显然武汉的人口吸引力要远高于长沙、南昌。未来一段时间内长江中游预计还将持续强核模式发展，中心城市的地位将进一步加强。
城市群发展
渐次推进
国内目前仅长三角及珠三角城市群形成大面积高亮度区域，城市群形态形成。
虽然我们认为长三角、珠三角、京津冀、长江中游以及成渝这五大城市群是未来中国最具发展潜力的地区，但不可否认的是，城市群的发展是渐次推进的，显然这五大城市群也处于不同的发展阶段之中，判断城市群所属的发展阶段有助于我们发现城市规律、把握城市机会。核心城市产生辐射和外溢是城市群形成过程中的重要特征，只有核心城市经济体量达到一定程度，才能出现外溢效应，目前国内仅北上广深4个一线城市GDP达到2万亿规模，开始辐射周边。
数据来源：NOAA
由早期的点点星光到现在的绵绵之带，印证了中国城市发展路径和城市群的形成过程。由NOAA发布的1998-2013年夜间灯光变化显示，2000年以前中国城市亮灯率低，大片地区未点亮，可观测到的亮点仅包含北京、上海等少数城市。2003年前后，可以观测到中国亮灯区域明显扩大，长三角地区、珠三角地区亮灯城市密集，星光闪耀。之后，沿海城市、内陆省会城市、中小城市依次点亮，亮灯率明显高于前几年，亮灯区域的扩展与中国城市发展路径相吻合。至此，中国以胡焕庸线为分界，形成了明显的亮灯区和非亮灯区，灯光格局也印证了中国城市群正在悄然形成。
从NOAA最新的夜灯图中，我们可以看到目前仅长三角、珠三角城市群形成大面积亮度较高区域，表明长、珠三角城市群相对成熟，形成了城市群应有的城市层次与结构；京津冀城市群中北京、天津亮度显著高于河北，更多地区仅核心城市亮度较高，如长江中游城市群的武汉；成渝城市群的成都、重庆；中原城市群的郑州；海西城市群的福州、厦门；关中城市群的西安等。这也表明，这些区域尚处在发展初期，核心城市虹吸效应远大于外溢效应，尚未形成区域间的联动发展。
附：市场容量与增值潜能
两大维度评选潜力城市
在总结过去多年研究经验的基础上，结合目前房地产市场呈现的新特点，从城市投资的角度对方法体系进行了重新梳理和完善，以期更好的判断城市房地产市场投资吸引力。我们将评价体系所涉及的多类型数据进行系统化整合，构建形成2大维度、10大方面，近40项具体指标的“城市房地产开发投资吸引力评价模型”，对全国297个地级以上城市进行投资吸引力评价，并从城市群视角对中国最具潜力的五大主要城市群进行深入研究。
无论是从灯光图还是经济数据看，中国城市群之间的发展阶段、特征、驱动因素都有着明显差异。在接下来的几天中，我们将陆续对这5大城市群进行深入分析，敬请关注。
[1]长江中游城市群和成渝城市群均出现规划中只含某城市部分县、区的情况，为方便计算，本次研究中城市群面积、GDP和人口等指标均按地级市全体计算。
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